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小区加装电梯引诉讼,看法院怎么判!

文章作者:创始人 发布时间:2022-02-17 20:37:54 浏览次数:0

  近年来,旧住宅楼加装电梯的呼声越来越高,申请加装电梯成了不少未装电梯住宅楼高层居民的迫切希望,尤其对住在高层的老年人来说加装电梯成了刚需。如何做到顺利加装电梯?今天来关注一起“电梯加装”诉讼案。

  成都市温江区某小区修建于2004年前后,共有两栋居民楼,楼高6层,上、下楼为步梯。其中2栋2单元居民楼多为老年人居住,因为没有电梯,日常上下楼出行特别不方便。

  楼内高层住户得知国家有出台老旧小区院落加装电梯的政策后,决定联合全体住户协商加装电梯。于是,通过投票表决,12户业主均同意加装电梯。2019年11月,电梯加装意见也经过了相关部门的批准。此后业主们还共同签署了一份委托书,由委托代理人代理加装电梯所有事务。在经过图纸设计、审查、单元主体结构安全性鉴定等一系列程序后,2020年4月24日,成都市温江区住房和城乡建设局向建筑公司正式出具既有住宅自主增设电梯告知书。2020年5月6日,电梯公司开始入场施工。

  可是工程刚施工没多久,却遭到1楼住户的阻拦。施工被阻,电梯加装难以进行,加装合同面临违约。在沟通无果的情况下,居住在4层、5层和6层的住户一起提起诉讼,将1楼住户告上法庭,要求1楼住户停止阻碍电梯安装施工,配合加装电梯合同继续履行。

  2020年9月,成都市温江区人民法院开庭审理了这起案子。法院一审认为,在征集业主意见时,一楼业主知晓情况,且在电梯增设过程中相关业主协议书和电梯加装方案图公示期间,没有提出异议,“不知情”的说法并不能成立。其次,涉案楼宇加装电梯事项符合相关法律的规定,即一定比例的业主同意。另外,加装电梯相关流程也已按要求进行,且符合规定。因此,原告加装电梯的行为合法有效,被告不应对原告加装电梯的行为予以阻挠。而对于被告所称安装电梯可能会存在隐患,可另行主张权利。

  最终,法院判决,1楼住户须停止对电梯安装施工的阻挠和妨碍。一审后,被告不服提出上诉。

小区加装电梯

  2021年1月,成都市中级人民法院审理认为,一审法院认定并无不当。驳回上诉,维持原判。

  1.加装电梯有哪些法律流程?

  加装电梯需符合相关法律的规定,即法律规定的一定比例的业主同意。加装的电梯还应满足城乡规划、建筑设计、结构和消防的规范、标准等方面的要求,同时征得因加装电梯而通风采光受影响的相关业主的同意,签订好相关协议,准备齐全办理报建所需其他材料,向行政主管部门申请办理报建加装手续。城市既有住宅增设电梯,应当按规定申请办理相关规划审批、电梯施工开工告知和施工许可等手续。

  2.这起因电梯加装而产生的邻里关系纠纷与其他相邻纠纷的区别在哪里?

  常见的相邻权纠纷有宅基地使用、用水、排水、采光等。而本案是加装电梯,部分业主的权利可能受到影响。本案中,电梯解决的是通行问题,是民生问题,要充分尊重业主的民主自治权利,从社会治理、社会价值角度来说,支持老旧小区自主加装电梯,发挥楼栋的最大便利,也符合公序良俗的要求。

  3.这起案件的主要矛盾和争议是如何解决的?

  本案中,被告认为电梯加装方案未征求意见,且加装电梯对其采光、通行等造成影响,双方应协商一致后再施工。原告认为其已办理相关手续,应当着手施工,被告不同意也应该在公示异议期提出,未提出视为无意见,不应该在施工阶段阻碍施工。

  在案件处理过程中,增设电梯是否正当是争议的焦点,楼下业主称其对相关业主协议书的内容不知情,对本单元业主(产权人)上的签名不知情,安装电梯可能会存在出行、安全、消防疏散、采光、日照等不可预见的隐患,所以阻挠电梯安装。

  经过法院审理查明,案涉单元增设电梯已经获得法律规定的一定比例的业主同意,其中还包括了一楼两户业主,且经过公示、备案、报批等一系列程序,增设电梯的程序合法正当。

  4.在本地没有同类型案件作为参考的前提下,法院是怎么考虑的?

  法院认为,原、被告为相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,营造一个和谐共处、宽松礼让的生活环境。原被告各方应本着友睦邻里、互让互谅的原则对待案涉楼宇加装电梯一事。涉案楼宇加装电梯的事项,已获得专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意,对加装电梯事项亦在小区予以公示。案涉电梯工程施工设计图文件审查结果为合格。因此,涉案楼宇加装电梯及施工,符合法律规定。案涉楼宇加装电梯程序合法,被告对原告加装电梯应予以配合、不得阻挠。

  另,被告认为安装电梯可能会存在影响采光、出行便利与安全、消防疏散等不可预见的隐患,法院认为,其可以另行主张权利。

  由于判决时民法典尚未正式施行,法院依据的是《中华人民共和国物权法》第七十六条规定改建、重建建筑物及其附属设施应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

  5.《民法典》对于老旧社区改造加装电梯问题有哪些规定?相较于《物权法》又有哪些区别?

  在《民法典》生效实施之前,只要满足《物权法》第76条规定的“双2/3”即可对加装电梯工程予以报建和推进实施。《物权法》第76条第一款第(六项)规定“改建、重建建筑物及其附属设施”“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

  根据2021年1月1日生效实施的《民法典》第二百七十八条规定,改建、重建建筑物及其附属设施(即业主申请增设电梯)应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。这说明,法律对既有住宅加装电梯的业主表决同意门槛降低了。

  6.这起案件有哪些可以作为今后解决同类司法案件时的参考经验?

  鉴于旧住宅楼加装电梯的复杂性和专业性,且涉及不同楼层、年龄、观念的住户,利益难以协调,法院建议相关业主能够多协商。对部分不支持配合的少数住户,多数意愿住户应当尽最大努力做好说服劝导工作。实在无法协调的,可向所在社区或政府职能部门反映,由社区或政府职能部门调解或申请有关组织调解,力争促成全体业主同意。

  按照一些顺利加装电梯单元的习惯做法,可以尝试对一楼住户可不要求分担任何费用;对其他楼层暂时不参与的住户,可采取暂不发放电梯乘坐卡的办法,允许其今后补缴费用后再使用电梯。

  对实在无法达成调解一致意见的,或者少数业主以所谓影响通风、采光、安全隐患、房价贬值等不同理由起诉至人民法院的。人民法院将根据个案的具体情况依法裁判。

小区加装电梯

  7.案例启示

  2020年7月20日国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,老旧小区增设电梯,是一项惠及民生的工程,不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,营造一个和谐共处、宽松礼让的生活环境,不同的利益群体应该换位思考,低楼层业主要尽量理解支持中高楼层业主的起居要求,根据实际情况作出适当的让步,中高楼层业主也要考虑低楼层的合法诉求,积极协商合理补偿。

  业主们在商议是否加建电梯过程中,针对因加建电梯将引起的相邻不动产权利人受损赔偿问题,应当先自行进行协商。对赔偿问题避而不谈、因赔偿问题协商不成而未经规划部门许可建设就擅自加建电梯或阻挠合法施工的行为,都是不可取的,往往会造成两败俱伤的局面。

  尽管业主在遇上加装电梯纠纷时,有调解、诉讼等解纷途径,但相关法律法规目前并没有对加装电梯影响通风、采光、噪音、造成房屋贬值的赔偿标准加以明确和细化,这是引发加装电梯纠纷的最主要原因。

  建议相关部门尽快出台加装电梯纠纷的赔偿标准指引,化解赔偿协调难问题,方便业主、基层调解组织等就地解决矛盾。强化加装电梯矛盾调处机制,加强基层调解组织、住建部门、司法所、法院等相关机构联动性,组建多元化专业调解队伍,依照及时介入、依法调处、灵活处理的原则,化解各方矛盾。

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